昆明住宅庫存增加但仍屬供應偏緊 商業卻要16年才能賣完

今年來由于受疫情影響,今年前三月昆明的商品房成交量有限,而昆明商品房預售條件放松后,供應量激增,使得昆明商品房的整體庫存面積增加,去化周期也有所延長,尤其是商業物業,在不新增供應的情況下,按照現在的消化速度要差不多16年才能全部賣完。

今年5月昆明商品房供應、銷量、庫存和價格信息(圖來源銳理數據)

今年5月昆明商品房供應、銷量、庫存和價格信息(圖來源銳理數據)

按照銳理數據發布的《5月昆明房地產市場研究報告》,截止到2020年5月31日,昆明商品房(商品住宅、商業、辦公,不含車位)庫存共計約2060.19萬平方米,按照近一年銷售1115萬平方米的去化速度來計算,要1.85年去化,去化周期較上月略有上升。

事實上,銳理數據顯示,過去一年半來昆明商品房庫存整體都呈上升趨勢。

過去一年半來昆明商品房存量整體是上升的(圖來源銳理數據)

過去一年半來昆明商品房存量整體是上升的(圖來源銳理數據)

2019年1月時昆明商品房存量面積約1680萬平方米,到2019年底時庫存面積已攀升至1916萬平方米,今年來昆明商品房庫存面積逐月增加,到5月底時已達到2060萬平方米,比起一年半前增加了380萬平方米。

具體到各物業來看,截止到今年5月底,昆明的新建商品住宅存量面積共734.04萬平方米,比起今年1月時增加了86萬平方米,去化周期也從年初的0.66年(約7.9個月)上升至0.8年(約9.6個月)。雖然昆明新房存量面積有小幅上漲,去化周期較年初時也略有上升,但住宅物業不到10個月的去化周期也不算長,在可接受范圍內。并且根據自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規則的區間劃分,商品住宅去化周期在6個月-12個月的,要增加供地的意見來看,昆明尚屬于供應偏緊,需“增加供地”的城市。

昆明辦公物業(寫字樓、公寓)還有634.72萬平米的存量面積,比起今年1月時增加了38萬平方米,去化周期從今年1月的3.59年上升至至4.56年。雖然辦公物業的去化壓力不小,但昆明的商業物業存量和去化周期更令人擔憂。

昆明各板塊商品房供應、銷量、庫存對比

昆明各板塊商品房供應、銷量、庫存對比

銳理數據顯示,截止到5月底昆明商業庫存還有682.44萬平方米,按照最近一年43萬平方米的銷售速度,在不新增供應的情況下全部賣完需要15.89年的時間。要知道,在銳理統計的數據中2018年底時,昆明商業存量面積還只有555萬平方米,按照當時月均銷售4.33萬平米的量計算,去化周期為128個月,也就是10年半的時間。

如今一年半過去了,昆明商業庫存增加了差不多130萬平方米,月均銷售量也在整體下降,要全部賣完差不多要16年的時間,去化壓力巨大。

在銳理劃分的昆明主城12個板塊中(昆明中心、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈貢、東南、空港、高新、東市),截止到5月底昆明商品房存量面積排在前三的為呈貢、官南和次中心板塊,分別為370萬平米、272萬平米和248萬平米。存量面積排在后三位的是空港新區、市中心和世博板塊,這3個區域的商品房庫存面積分別為20.75萬平米、38.39萬平米、56.9萬平米。

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